1890-1919 Etagebolig, leje
Byggeår
1916
Renoveringsår
2014
Areal
335 m2
Antal lejligheder
4 lejligheder
Opvarmning
Biobrændsel
I det tidligere pølsemageri fra 1916 tæt på Dybbøl Mølle er den private udlejer Martin Jørgensen ved at omdanne de gamle nedslidte erhvervslokaler til moderne, energirigtige lejligheder. Martin er en del af Sønderborgs ProjectZero, som er en vision om et CO2-neutralt Sønderborg-område i 2029. Som ZERO-boligudlejer har Martin fået inspiration og hjælp til at lægge en plan for sin ejendoms energitilstand og til at vejlede sine lejere i god energiadfærd. Lejlighederne i ejendommen ved Flensborg Landevej har en høj husleje i forhold til området, men til gengæld er boligerne nyrenoverede, og udgifter til vand og varme er inkluderet i den faste husleje.
Jeg overtog ejendommen i 2010, hvor der – ud over forskelligt erhverv – var 4 lejligheder i meget dårlig stand, fortæller Martin Jørgensen. Jeg kører ejendomsprojektet ved siden af mit normale arbejde, og jeg betragter det som en alternativ pensionsopsparing. Min vision er, at stedet skal være et attraktivt sted at bo, så jeg besluttede fra starten at renovere lejlighederne til en unik kvalitet og standard og dermed også en relativt høj husleje.
Huslejen er inklusiv forbrug af varme og vand, hvilket er usædvanligt på lejemarkedet. I forhold til at energirenovere giver det dog god mening for mig. I et normalt husleje-setup vil energirenoveringer give lejerne mindre udgifter, men for mig som udlejer vil det være vanskeligt at hente investeringen hjem igen.
Ved fra starten at fastlægge en rimelig husleje inklusiv forbrug, hviler ansvaret helt på mine skuldre. Laver jeg gode energibesparende løsninger, forbedrer jeg mit regnskab og skaber mulighed for nye investeringer, hvorimod risikoen også er på min side hvis løsningerne ikke fungerer så effektivt som ventet. Det giver mig et stærkt incitament til at lave gode energiløsninger.
Jeg har hentet viden og inspiration gennem de temadage, som jeg har været med til i ProjectZero. Desværre synes jeg ikke, jeg kan få meget hjælp hos de lokale myndigheder, når idéer skal føres ud i livet. Min ejendom ligger uden for byzonen, og det offentlige system har været gode til at oplyse om love og regler, men knap så gode til at rådgive og bidrage til løsningsforslag på mine fremtidige renoveringsudfordringer med ejendommen, selv om alle parter er enige om, at den gamle industriejendom kun kan blive pænere end den er i dag. Jeg vil gerne have den oprindelige bygning (andelsmejeri) til at træde frem, men økonomisk hænger det ikke sammen at fjerne omkringliggende lejemål, hvis jeg ikke kan få lov at opføre noget andet.
Omkring de forskellige energiløsninger har jeg talt med folk, som har praktisk erfaring på området. Eksempelvis har ejendommen et ældre jordvarmeanlæg, som jeg efter samtale med installatøren har valgt ikke at bruge, før ejendommen bliver bedre isoleret og måske får gulvvarme. Jeg valgte også at investere i et træpillefyr efter et besøg på en anden ejendom, hvor de havde gode erfaringer med den løsning. Min rådgivning er altså primært hentet fra andre ejendomme, lokale håndværkere og gennem ProjectZero, hvor jeg mødte andre med gode praksiserfaringer, siger Martin Jørgensen.
Jeg har indtil videre brugt 2 mio. kr. på det samlede projekt, hvor omlægning af varmeanlægget, nyt tag på hovedbygningen og andre energiforbedringer har kostet ca. 1 mio. kr. Til gengæld har det været nemt at finde nogle gode lejere, som gerne vil betale for det høje komfortniveau i lejlighederne. Mine investeringer i ejendommen handler om energirenoveringer, men også om æstetik og arkitektur. Jeg vil gerne gøre hele ejendommen flot igen, så den kan bidrage positivt til hele området. Jeg har ikke fået økonomisk støtte til projektet, og da ejendommen ydermere ligger i landzone, hvor planloven gælder, har det også vist sig vanskeligt at få lov til at omdanne den meget knopskudte og rodede bygningsmasse. Det er kommet bag på mig, hvor mange timer jeg skal bruge på at komme videre i projektet. Jeg drømmer derfor om at få et arkitektfirma til at lave en samlet plan for den sidste del af renoveringen.
Forløbet har været sjovt, lærerigt og hårdt, siger Martin Jørgsen. Da jeg begyndte i 2009 lagde jeg en 5-års plan, hvor jeg skulle gennemrenovere 4 lejligheder og lægge nyt tag. Det er sket, og min plan for de næste 5 år handler om at omdanne erhvervslokaler til 2-3 lejligheder og rive nogle grimme tilbygninger ned. Jeg håber også at kunne udnytte det eksisterende jordvarmeanlæg, og jeg har planer om at sætte et solvarmeanlæg op, som vil kunne minimere behovet for træpiller hen over sommeren.
Jeg har fået lavet nogle lejligheder med et meget højt komfortniveau for beboerne. Det er naturligvis et resultat, jeg er stolt af. Den bedste investering er træpillefyret, som har været afgørende for hele projektets succes. Det har løftet komfortniveauet, og prisforskellen på olie og træpiller gør, at den økonomiske risiko ved et stigende energiforbrug er meget mindre for mig.
10-50 kr./år pr. m2 loft du isolerer
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og isoleringsniveau
80-510 kr./år pr. radiatortermostat du skifter
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris, varmeforbrug og radiatorventiltype
440-960 kr./år pr. cirkulationspumpe du skifter
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig elpris og trinreguleret cirkulationspumpe
10-340 kr./år pr. meter varmerør du isolerer
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris, isoleringstykkelse, rørstørrelse og placering
20-110 kr./år pr. ovenlysvindue du skifter
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og ovenlysvindue
Den bedste måde at starte et renoveringsprojekt er at få hjælp af en rådgiver til at finde ud af, hvad der kan betale sig, og i hvilken rækkefølge det skal gøres.
Vælg en energirådgiver, de er uddannet til at indtænke energibesparelser i jeres projekt.
