Tag beboerne med på studietur
-
-, leje
-
Byggeår
-
-
Renoveringsår
2011
-
Areal
-
-
Antal lejligheder
284 lejligheder
-
Opvarmning
-
Tag beboerne med på studietur
En totalrenovering med stort beboerengagement og fokus på æstetik har forvandlet en nedslidt ejendom til attraktive boliger.
:
Beboere
I den nord-østlige del af Esbjerg ligger Gjesingparken. 284 lejligheder fordelt på 15 boligblokke, som tidligere havde et lidt dårligt rygte med en del lejligheder, der var vanskelige at leje ud.
Boligblokkene blev i 2010 fuldstændige renoveret, og det har skabt store forandringer med et langt mindre energiforbrug, bedre indeklima og meget flottere bygninger. Derudover har renoveringen ført boligsociale forandringer med sig. Gjesingparken er nu et attraktivt sted at bo, og beboersammensætningen er langt mere blandet end tidligere med flere unge og familier med børn.
Beslutning
Der var forskellige meninger og drømme om, hvad en renovering skulle gøre ved ejendommene. I DAB ville vi først og fremmest lave en renovering, der løste nogle omfattende problemer med fugt, skimmelsvamp og dårligt indeklima i lejlighederne. Vores opgave er at tænke frem i tiden. Om 10 år skal det også se pænt ud, og der skal være mindst mulig vedligeholdelse de næste 30-40 år, siger Torben Andersen, projektleder og arkitekt i DAB. Beboerne så ikke helt de samme udfordringer med bygningernes stand, og hos mange stod nye køkkener og badeværelser højere på ønskelisten.
I sidste ende er økonomien det vanskeligste ved at få truffet en beslutning om et renoveringsprojekt. Det er beboernes penge, så vi skal altid optræde meget sobert og præsentere et projekt, der giver mening for folk, og som har en økonomi, der kan hænge samme.
Rådgivning
DAB har hovedkontor i København, og vi havde de rådgivere med, som vi plejer at benytte. Det vakte dog lidt lokal modstand i Esbjerg, så vi besluttede at lave en lille arkitektkonkurrence med fokus på æstetik og materialer. Der kom en række arkitektvirksomheder og præsenterede deres løsninger for bestyrelsen. I sidste ende var det dog DAB’s rådgivere, der fremviste det bedste forslag og blev valgt.
Hovedentreprisen kom i EU-udbud, og her vandt en lokal Esbjerg-virksomhed opgaven.
Økonomi
Projektet er støttet økonomisk af Landsbyggefonden, men processen var ikke helt gnidningsfri. Oprindeligt var der et stort beboerønske om renovering af køkken og bad, men efter en grundig gennemgang af bygningerne fandt vi så mange fejl og mangler, at der ikke var råd til køkken og bad i første omgang. Hele byggesagen voksede fra en lille sag til en stor renovering, og da vores første plan til Landsbyggefonden blev afvist, havde vi pludselig brugt uforholdsmæssigt lang tid og mange penge på hele forarbejdet. Vi fik dog lavet en ny renoveringsplan, som blev godkendt, men brugte nok 3-4 år på at løbe opgave i gang, siger Torben Andersen.
På trods at støtten fra Landsbyggefonden ville huslejen efter renoveringen blive for høj i forhold til beboersammensætning. Esbjerg kommune har derfor tilført penge til projektet, og DAB har optaget lån.
Forløb
Det har været et godt forløb. Jeg vil især fremhæve samarbejdet med den beboervalgte bestyrelse (byggeudvalget), siger Torben Andersen. Jeg havde en drøm om at lave nogle meget flottere og lysere ejendomme, men beboerne havde egentligt vænnet sig til, at bygningerne så ud, som de gjorde. Derfor tog vi på en mini-’studietur’ ned til en teglproducent og så, hvordan tegl kan bruges, og hvor stor forskel der er på tegl. Her forstod de virkelig, at det kan være en god idé at bruge penge på æstetik.
Stor beboerinddragelse er en nødvendighed i denne type projekter, og jeg tager ofte lægfolk med på ture til andre byggerier eller producenter for, at vi kan få en fælles forståelse af funktioner og detaljer. Det er en win-win-situation, som giver beboerne langt større ejerskab til projektet.
Resultat
Generelt har det været en god byggesag, hvor tingene er lykkedes. Vi har lavet noget, som er nyt og flot, og som beboerne er glade for. De grønne områder omkring ejendommene er også blevet renoveret og står i dag langt flottere og mere brugbare end tidligere.
Projektets kvaliteter er også blevet bemærket i Esbjerg Kommune, som har uddelt en renoveringspris til Gjesingparken.
Økonomi
Energiforbrug før
1.904.500kr./år
Energiforbrug efter
1.557.600kr./år
Hvad har det betydet økonomisk?
347.000kr./år / 18%
Hvad kostede det?
Forbedringer
Udgift
Isolering af let ydervæg, udefra
-
Isolering af loft
-
Udskift vindue, som har 1 lag glas
-
I alt
150.000.000kr.
Forbedringer og typiske besparelser
Typisk besparelse ved isolering af let ydervæg, udefra
10-50 kr./år pr. m2 ydervæg du isolerer udefra
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris, vægtype og isoleringsniveau
Typisk besparelse ved isolering af loft
10-50 kr./år pr. m2 loft du isolerer
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og isoleringsniveau
Typisk besparelse ved udskift vindue, som har 1 lag glas
30-340 kr./år pr. m2 vindue du skifter
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og vindue
Forbrug
Forbrug
Forbrug
Er jeres energiforbrug for højt?
Er jeres energiforbrug for højt?
Er jeres energiforbrug for højt?
Få styr på energiforbruget
Få styr på energiforbruget
Få styr på energiforbruget
Varmeforbrug
Varmeforbrug
Varmeforbrug
Elforbrug
Elforbrug
Elforbrug
Enkel og effektiv energiforbedring af historisk ejendom
-
-, leje
-
Byggeår
-
-
Renoveringsår
2013
-
Areal
-
-
Antal lejligheder
4 lejligheder
-
Opvarmning
-
Enkel og effektiv energiforbedring af historisk ejendom
Den gamle tyske præstegård i Sønderborg slap af med fugtproblemer og kolde vægge ved en simpel hulmursisolering.
:
Beboere
I Helgolandsgade i Sønderborg ligger 4 lejligheder i en tidligere tysk præstegård fra 1908. Ejendommen er en flot hvid bygning med en attraktiv placering i byen, men for et par år siden steg utilfredsheden blandt beboerne, fordi de dårligt isolerede vægge gav problemer med kondensvand og skimmelsvamp om vinteren. Bernt Knudsen, som har ejet bygningen i 20 år, besluttede at gøre noget ved problemet for at holde på sine lejere. Han satte en større energirenovering i gang med udskiftning af taget og hulmursisolering af ydervæggene.
Beslutning
Jeg traf den endelige beslutning om at forbedre ejendommen, da mine lejere begyndte at klage over dårligt indeklima i vinterperioden, fortæller Bernt Knudsen, ejer af ejendommen i Helgolandsgade 7. I modsætning til f.eks. København er det ikke altid nemt at finde nye lejere i Sønderborg. Derfor var jeg nødt at gøre lejlighederne bedre at bo i, hvis jeg ville holde på de gode lejere i fremtiden. Af samme grund har jeg også valgt ikke at hæve huslejen efter renovering, men i stedet se energiforbedringerne som en langtidsinvestering.
Rådgivning
Jeg er med i Sønderborgs ProjectZero, hvor jeg sammen med 17 andre udlejere har taget et kursus, som lærer udlejere, hvordan de bedst energioptimerer deres ejendomme. Jeg er en del af ZEROboligudlejer-konceptet, hvor vi hører om alt lige fra tekniske løsninger og økonomi til lejerinddragelse og kommunens rolle. Det har været en rigtig god rådgivning i forhold til min ejendom og de behov, jeg havde, fortæller Bernt Knudsen. Efter ProjectZero-kurset fik jeg en arkitekt og en murermester til at vurdere, om man kunne lave hulmursisolering i min ejendom. Det kunne man heldigvis godt, og derfor blev der sprøjtet isoleringsgranulat ind i muren.
Økonomi
Jeg ser det som en fremtidssikring af ejendommen at energirenovere og gøre lejlighederne bedre at bo i. Derfor har jeg selv finansieret udgifterne på 60.000 kr. til hulmursisoleringen, siger Bernt Knudsen. Det nye tag på bygningen blev lavet i forbindelse med etablering af helt nye lejligheder i tagetagen, og de var således med til at dække udgifterne til taget. I nogle af mine andre ejendomme uden for Sønderborg har jeg også foretaget energiforbedringer, og her har jeg efter aftale med lejerne sat huslejen en smule op. Til gengæld skal besparelsen på energiudgiften anvendes til at finansiere yderligere forbedringer på ejendommene.
Resultat
Jeg er meget tilfreds med resultatet. Først og fremmest er lejlighederne blevet meget bedre at bo i for lejerne. Der er bedre indeklima, og fjernvarmeforbruget er faldet med ca. 15 %. Derudover er ejendommen blevet flottere med altaner og nyt tag. For en bygning som min er æstetik også en vigtig parameter, siger Bernt Knudsen.
Økonomi
Energiforbrug før
29.500kr./år
Energiforbrug efter
24.500kr./år
Hvad har det betydet økonomisk?
5.000kr./år / 17%
Hvad kostede det?
Forbedringer
Udgift
Hulmursisolering
-
Isolering af skunk
-
Isolering af loft
-
Isolering af tag med høj rejsning, udefra
-
I alt
360.000kr.
Forbedringer og typiske besparelser
Typisk besparelse ved hulmursisolering
50-100 kr./år pr. m2 hulmur du isolerer
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og isoleringsniveau
Typisk besparelse ved isolering af skunk
10-50 kr./år pr. m2 skunk du isolerer
Forudsætning for udregning: Gennemsnitlig energipris og isoleringsniveau
Typisk besparelse ved isolering af loft
10-50 kr./år pr. m2 loft du isolerer
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og isoleringsniveau
Typisk besparelse ved isolering af tag med høj rejsning, udefra
10-50 kr./år pr. m2 tag med høj rejsning du isolerer
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og isoleringsniveau
Alt om vinduer
Alt om vinduer
Alt om vinduer
Gode energiløsninger kan betale sig for ejeren
-
-, leje
-
Byggeår
-
-
Renoveringsår
2014
-
Areal
-
-
Antal lejligheder
4 lejligheder
-
Opvarmning
-
Gode energiløsninger kan betale sig for ejeren
Lejlighederne i ejendommen ved Flensborg Landevej har en høj husleje, men til gengæld er boligerne renoveret til en høj standard, og udgifter til vand og varme er inkluderet i den faste husleje.
:
Beboere
I det tidligere pølsemageri fra 1916 tæt på Dybbøl Mølle er den private udlejer Martin Jørgensen ved at omdanne de gamle nedslidte erhvervslokaler til moderne, energirigtige lejligheder. Martin er en del af Sønderborgs ProjectZero, som er en vision om et CO2-neutralt Sønderborg-område i 2029. Som ZERO-boligudlejer har Martin fået inspiration og hjælp til at lægge en plan for sin ejendoms energitilstand og til at vejlede sine lejere i god energiadfærd. Lejlighederne i ejendommen ved Flensborg Landevej har en høj husleje i forhold til området, men til gengæld er boligerne nyrenoverede, og udgifter til vand og varme er inkluderet i den faste husleje.
Beslutning
Jeg overtog ejendommen i 2010, hvor der – ud over forskelligt erhverv – var 4 lejligheder i meget dårlig stand, fortæller Martin Jørgensen. Jeg kører ejendomsprojektet ved siden af mit normale arbejde, og jeg betragter det som en alternativ pensionsopsparing. Min vision er, at stedet skal være et attraktivt sted at bo, så jeg besluttede fra starten at renovere lejlighederne til en unik kvalitet og standard og dermed også en relativt høj husleje.
Huslejen er inklusiv forbrug af varme og vand, hvilket er usædvanligt på lejemarkedet. I forhold til at energirenovere giver det dog god mening for mig. I et normalt husleje-setup vil energirenoveringer give lejerne mindre udgifter, men for mig som udlejer vil det være vanskeligt at hente investeringen hjem igen.
Ved fra starten at fastlægge en rimelig husleje inklusiv forbrug, hviler ansvaret helt på mine skuldre. Laver jeg gode energibesparende løsninger, forbedrer jeg mit regnskab og skaber mulighed for nye investeringer, hvorimod risikoen også er på min side hvis løsningerne ikke fungerer så effektivt som ventet. Det giver mig et stærkt incitament til at lave gode energiløsninger.
Rådgivning
Jeg har hentet viden og inspiration gennem de temadage, som jeg har været med til i ProjectZero. Desværre synes jeg ikke, jeg kan få meget hjælp hos de lokale myndigheder, når idéer skal føres ud i livet. Min ejendom ligger uden for byzonen, og det offentlige system har været gode til at oplyse om love og regler, men knap så gode til at rådgive og bidrage til løsningsforslag på mine fremtidige renoveringsudfordringer med ejendommen, selv om alle parter er enige om, at den gamle industriejendom kun kan blive pænere end den er i dag. Jeg vil gerne have den oprindelige bygning (andelsmejeri) til at træde frem, men økonomisk hænger det ikke sammen at fjerne omkringliggende lejemål, hvis jeg ikke kan få lov at opføre noget andet.
Omkring de forskellige energiløsninger har jeg talt med folk, som har praktisk erfaring på området. Eksempelvis har ejendommen et ældre jordvarmeanlæg, som jeg efter samtale med installatøren har valgt ikke at bruge, før ejendommen bliver bedre isoleret og måske får gulvvarme. Jeg valgte også at investere i et træpillefyr efter et besøg på en anden ejendom, hvor de havde gode erfaringer med den løsning. Min rådgivning er altså primært hentet fra andre ejendomme, lokale håndværkere og gennem ProjectZero, hvor jeg mødte andre med gode praksiserfaringer, siger Martin Jørgensen.
Økonomi
Jeg har indtil videre brugt 2 mio. kr. på det samlede projekt, hvor omlægning af varmeanlægget, nyt tag på hovedbygningen og andre energiforbedringer har kostet ca. 1 mio. kr. Til gengæld har det været nemt at finde nogle gode lejere, som gerne vil betale for det høje komfortniveau i lejlighederne. Mine investeringer i ejendommen handler om energirenoveringer, men også om æstetik og arkitektur. Jeg vil gerne gøre hele ejendommen flot igen, så den kan bidrage positivt til hele området. Jeg har ikke fået økonomisk støtte til projektet, og da ejendommen ydermere ligger i landzone, hvor planloven gælder, har det også vist sig vanskeligt at få lov til at omdanne den meget knopskudte og rodede bygningsmasse. Det er kommet bag på mig, hvor mange timer jeg skal bruge på at komme videre i projektet. Jeg drømmer derfor om at få et arkitektfirma til at lave en samlet plan for den sidste del af renoveringen.
Forløb
Forløbet har været sjovt, lærerigt og hårdt, siger Martin Jørgsen. Da jeg begyndte i 2009 lagde jeg en 5-års plan, hvor jeg skulle gennemrenovere 4 lejligheder og lægge nyt tag. Det er sket, og min plan for de næste 5 år handler om at omdanne erhvervslokaler til 2-3 lejligheder og rive nogle grimme tilbygninger ned. Jeg håber også at kunne udnytte det eksisterende jordvarmeanlæg, og jeg har planer om at sætte et solvarmeanlæg op, som vil kunne minimere behovet for træpiller hen over sommeren.
Resultat
Jeg har fået lavet nogle lejligheder med et meget højt komfortniveau for beboerne. Det er naturligvis et resultat, jeg er stolt af. Den bedste investering er træpillefyret, som har været afgørende for hele projektets succes. Det har løftet komfortniveauet, og prisforskellen på olie og træpiller gør, at den økonomiske risiko ved et stigende energiforbrug er meget mindre for mig.
Økonomi
Energiforbrug før
115.300kr./år
Energiforbrug efter
61.300kr./år
Hvad har det betydet økonomisk?
53.900kr./år / 47%
Hvad kostede det?
Forbedringer
Udgift
Skift til biobrændsel
-
Isolering af loft
-
Nye radiatorventiler
-
Ny cirkulationspumpe
-
Indregulering af varmeanlæg
-
Isolering af varmerør
-
Nye ovenlysvinduer
-
I alt
1.000.000kr.
Forbedringer og typiske besparelser
Typisk besparelse ved skift til biobrændsel
Typisk besparelse ved isolering af loft
10-50 kr./år pr. m2 loft du isolerer
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og isoleringsniveau
Typisk besparelse ved nye radiatorventiler
80-510 kr./år pr. radiatortermostat du skifter
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris, varmeforbrug og radiatorventiltype
Typisk besparelse ved ny cirkulationspumpe
440-960 kr./år pr. cirkulationspumpe du skifter
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig elpris og trinreguleret cirkulationspumpe
Typisk besparelse ved isolering af varmerør
10-340 kr./år pr. meter varmerør du isolerer
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris, isoleringstykkelse, rørstørrelse og placering
Typisk besparelse ved nye ovenlysvinduer
20-110 kr./år pr. ovenlysvindue du skifter
Forudsætning for beregning: Gennemsnitlig energipris og ovenlysvindue
